上海楼市之殇：悲哀中产的购房实录
上海城市考察，进入了中半程。
我们用一篇实地考察的文章——《上海调控加码！伤害不大，但侮辱性极强！》耿直的告诉大家：
上海的房价上涨，根源不在投资，而在供需；
上海楼市的矛盾，来自于日益增长的真实需求和逐渐归零的真实供应之间的矛盾。
但是，我看到后台留言里，仍然有人将咒骂归罪于炒房客无耻，将希望寄托于调控降房价……
这其中，一定有看热闹不嫌事儿大的嘴炮看客。
同时，也一定有真实的购房者。
今天，我想从一个改善置业者的角度，力争给你还原真实的上海楼市里的改善市场。
此时此刻，上海楼市里最惨的就是改善置业者。
这批人，这是真正的上海楼市之殇。
如果你是今年就考虑买房置换的上海改善客，一定要认真看完这篇文章。
这两天，我们进入了外环内。
我们一共走过了——徐汇漕河泾、徐汇长桥、、徐汇滨江、普陀长风、普陀真如、普陀桃浦、杨浦新江湾城、杨浦东外滩等热点板块。
以上这些板块都有几个典型的特征——
外环内、中上学区、新兴板块、有地铁、有公园、城市界面干净、次新盘密集。
其中，最典型的代表就是杨浦的新江湾城。
外环内，曾经是上海中心城区的最后一块未开发净地；
统一规划，统一连片整体开发；城市中心唯一的天然湿地，城市绿化覆盖率达到60%；一线房企扎堆，一水的中低密度高品质社区；复旦二附、上音实验、同济一附，一水的杨浦第一梯队学区……
这也是目前上海改善置业者的主力目的地。
这些板块，还有一个更重要的典型特征——
无房可售！
无论是新房，还是二手房，全部无房可售！
杭州的无房可售，是看盘一天，在售楼部里混不上一口水。
上海的无房可售，是看盘一天，连售楼部都进不去。
在漕河泾、徐汇长桥、徐汇滨江、长风、真如、桃浦、新江湾城和东外滩，一共有近20个新盘项目在售或待售。
但这近20个楼盘，真正有房源对外销售的，不超过5个。
● 杨浦东外滩，八埭头滨江园三期。
东外滩板块内唯一在售新盘，只剩下一栋楼，一共有不到200套房源。
售楼部里，只留下三个值班的置业顾问，丝毫没有接待的欲望。
一进大门，置业顾问就开始撂狠话：
不对外接待了，只剩不到200套房源；
旁边就是八埭头旧改，上千个拆迁户都是货币安置；方圆3公里，只有我们一个新盘，你们抢不到……
● 杨浦新江湾城，信达泰禾上海院子
这是新江湾城唯一的新盘，高层早已售罄，只剩下叠拼别墅。
我们连售楼部的停车场都没进去，保安大哥一个箭步将我们拦下，当场表演了单押技法：
别进了，没房了，别墅是没卖；
售楼部不对外，置业顾问不接待……
● 徐汇滨江，宝能公馆1288
这是徐汇滨江在售的纯新盘项目，12月份刚开放售楼部，1月份刚启动认筹。
我们依旧连售楼部的停车场都没进去，保安大哥再次一个箭步将我们拦下，疯狂凡尔赛：
认筹截止，你们来的太晚了；
一个非认筹客户，都不让放进来；是刚开放，但没房了；是刚认筹；但没房了；
注意！这不是尾盘，这是个纯新盘！
我虽然不是全世界最快的男人，但我却在上海看见了全世界最快的楼盘。
售楼部开放不到一个月，已经不对外接待非认筹客户；
仅仅开了一期的三栋楼，已经明确表示客户足够了。
● 徐汇滨江的另一个新盘，尚海湾豪庭三期
我们被拒之门外的的理由，很扯又很无懈可击——
疫情，不让聚集。
我建议，上海外环内热点板块的红盘们，向尚海湾豪庭学习。
给手执上千万的卑微购房者，留下最后一分薄面。
● 普陀长风，汇成南街里三期
开发商，花了数百万建了个新售楼部。
新售楼部，刚开放不到一个月，房源售罄了。
用了不到一个月的售楼部，目前已经开始拆除了。
从业近10年，我第一次见到卖房子的速度，赶上了建售楼部的速度。
准确的说，现在上海外环内的新盘，基本已经不需要售楼部了。
上海做营销的朋友跟我说了一句话：
现在的上海楼市，售楼部里站条狗，也能把房子卖出去；
营销人的价值，约等于“负10”。
● 徐汇滨江，百汇园三期
保安大爷告诉我，我们双休，置业顾问全休息了。
正常的情况下，每逢周末都是看房高峰，售楼部里要求全员上岗。
上海楼市的“周末双休”，放眼全国，绝无仅有。
让从业十年的我，大开眼界，连声高呼：
牛批、牛批。
后来，我又在普陀桃浦见识到了“10点上班，4点下班”；又在宝山新城见识到了“上3天，休4天”……
不得不说，论起带薪摸鱼，徐汇滨江就是个弟弟。
我们在外环内的这些热点改善板块，转悠了两天。
售楼部只进去了两个，唯一正常接待，且有房源推售的只有一个。
接下来，名场面来了。
唯一一个正常接待，且有房源的楼盘，是普陀真如板块的“长实高尚领域”。
在售的房源，是底层复式。
准确的说，这是个地下室。
两层的复式，一楼只有客厅和主卧。剩下的房间，全在地下室。
我们看的这套地下室，总价1700万。
我连连摇头，不值不值。
这个总价，我能买到徐汇滨江的新房，还能买到新江湾城的二手房。
置业顾问连连嘲讽，憨批憨批。
徐汇滨江的新房，你抢不到；新江湾城的二手房，房东不卖。
后来，我到了徐汇滨江，也去了新江湾城。
看完之后，高呼一声：
他说对了，果然既抢不到，也不卖我。
以上，就是上海热点改善板块的新房市场真相。
不是你买哪里的问题，是你能进到哪个售楼部的问题。
二手市场，更加真实而残酷。
残酷的就像爱情一样。
我们在新江湾城，先后踏入了我爱我家、链家、大屋、中原等近10个二手房门店。
所有房源梳理下来，最多不超过50套。
正常且能满足改善需求的三房，不超过20套。
中介小哥，当着我的面，随便打开一套房源的带看日志，满满的都是调价信息：
每隔几天，就加价20-30万。
其中至少有5套房源，把调价信息拉到最后，赤裸裸的写着：
房东不卖了，想等等涨价。
中介小哥说，现在的市场已经疯球了。
如果一个小区正常的价格是12万/㎡，但凡成交一套12.5万/㎡的房源，下一套房源，一定挂13万/㎡。
我想让中介小哥帮我约一下带看，中介小哥苦笑着说：
新江湾城，正常的均价是12-14万。
但是，现在能带看的，都是单价15万以上的；正常市场价的房源，都不让看，除非交诚意金；房东按诚意金的金额，排序带看，谁交的多，谁的诚意高，谁先看房。
恕我直言——
从业多年，我也看过成千上万套房。
看个二手房都要交诚意金的，可能只有新江湾城。
我们在徐汇滨江，先后踏入了链家、链家豪宅、我爱我家等数家二手房门店。
所有房源梳理下来，不超过30套。
没有一套能正常带看，且没有一套能按照挂牌价直接下定的。
挂牌价，几乎就是个屁。房源挂牌一个价，谈判下定必涨价。
中介小姐姐，一脸为难，连声说：
麻烦您等一等，麻烦您等一等，我们在努力开发新的房源。
在徐汇滨江，至少有三个中介，同时讲到一段话：
这边的房东，多数都是想置换；
他要先买到房子之后，才会把房源挂出来；
房东抢不到房子，他是不会卖掉自己的房子。
这段话，道出了上海改善市场的真相——
上海楼市的改善市场，一个内生闭环。
新上海刚需客，买老破小或外环外；
改善客，置换外环外或老破小，到外环内的改善版块；
中产客，置换改善板块的小户型，买改善板块的更大户型。
现在这个闭环，形成了死结。
死结的原因是，需求大爆发，而房源很有限。
在上篇文章（原文链接）里，我们讲过——
等着换房的改善，急着上学的家长，嗷嗷待哺的刚需和没有房子的拆迁户，用了三年时间把上海楼市买空了。
供应，在短时间内补不上来。
所有的需求，堆积在上海内生闭环链条的最后一公里上。
所有的需求，堆积在了上海仅有的几个改善板块里。
这些改善板块，无论是二手市场还是新房市场，用一句话形容就是：
不卖，贵贱不卖！
上海楼市里，最悲哀的就是改善中产。
比悲哀中产更悲哀的是——
已经卖掉手里房子，却抢不到新房，也买不到二手的那批人。
我身边就有这样的朋友，房价上涨，让他误以为置换的好时机终于来了。
卖掉了仅有的一套住房，手执900多万的现金，跑到了中环线上的改善板块，却发现真的真的真的很难买，真的真的真的很难抢。
如今，他的一家老小挤在一个出租房里。
一边等待下一批新房入市，一边等待傲娇房东的回复。
用他自己的话讲——
置换、置换、我特么这是换了个寂寞。
像这样的朋友，他是炒房客么？
他不过就是个想住到大房子里，让家人过得更好的普通人。
他招谁惹谁了？
最后的最后，我知道下面两句话一定会被人骂，但还是要坚持要说。
第一、置换者，还是要置换。
上面的市场，就是我所看到的真实市场。
每天早上8点出门，晚上11点返回酒店，所看到的一切，都是如此真实且残酷。
万不可等待，也万不可听唱空者瞎逼逼。
手握键盘，站在道德高地上的白莲花们，他们永远正义正确，但也永远不用为后果负责。
第二、牛市里的置换，一定要先买后卖。
必要时，可以用抵押和过桥等融资手段，可能要付出一定的资金成本。
但没办法，你已经错过了最好的时机，这都是错过之后的代价。
这两句话，不是为无脑唱空者，而是为每一个在上海楼市里的普通人。
城市调研系列：
本文为大碗楼市原创